Full circle: seven days. Looking back I realise, that I have written a lot about the past, about things that happened to me in the last years. I realise that all these experiences shape my feeling towards “housing”, architecture and/or the city in general. I look sceptically at every new construction site, since I am more often disappointed afterwards by faceless gated townhouses, rather than being excited by interesting architecture and innovative housing models. Real estate agent has become a swear word to me, landlords rather a problem than help. A large amount of my irregular income goes to the rent of apartment, studio and storage space. Studio and storage space becoming more of a millstone around my neck, rather than enjoyable places of artistic production. I remember how I felt pity for my friends in New York City, Paris or London since they had to work in different jobs to be able to afford a small windowless room and I asked myself: “why?” Every conversation with them seemed to revolve around housing and therefore money or the lack of it. 

Today, I find myself in the same situation in Berlin, which was lucky to be the real estate world’s sleeping beauty for 20 years after the fall of the wall. Nowadays every talk with friends eventually involves eviction from studios, new owners that double the rent, temporary subletting, crazy flat share castings or someone looking for a flat, studio, office or rehearsal room. What does it do to a society when an essential human need like housing becomes a major life issue? How can we stay alert and try to invent new ways of living together if we’re constantly pressured? Why do we still think of eternal durability cast in concrete if we think of architecture, rather than trying to build temporarily and flexible? Why would anyone rather buy property than rent, if we wouldn’t be afraid? Why can we not share more of the spaces we inhabit? – and I am not talking about AirBnB. Why are we artists interested in the housing issue? I think you guys from FGA are always tackling social issues, the community and I am interested in the infrastructure of it, the architecture, cities and the question, why they look the way they look. We look at the same topic from the opposite ends. That topic is huge in front of us. Unavoidable, because the place we inhabit and our fellow creatures are all we have. 

My oldest son is going from primary to high school next year. Once in a while I take him to my studio to work on projects that he has to present at an interview, when applying to the school of his choice. Something cringes inside of me when I imagine a job interview for an eleven year old, and I am doing my best to support him with fake projects that look as if he had made them himself. I am familiar with applications already from going to kindergarten with my pregnant partner, and from all the parents getting registered at friends’ addresses within the assigned catchment area of their preferred primary schools. I find the inherent pressure to perform perverse, but no one dares to make experiments with one’s own children. What does ultimately define a good or a bad school? And how terrible is it, that sometimes you have the impression, that even the most liberal appearing parents seem to associate a bad school with a high proportion of children with migration background? 

I meet a friend on my way to the studio who works as a teacher, and who can probably explain the facts to me. I soon understand that this is a highly complicated topic, branching out into all kind of social and political discourses concerning the city. What I learn is this. A bad or problematic school isn’t considered so because of the level of education, but mostly because of its toxic social climate with aggression and violence. This seems to correlate with the social segregation of certain neighbourhoods. And again it is understandable that kids who feel discriminated in society don’t develop respect for school authority in return. How can these schools escape the downwards spiral, if all hipster parents that want to live in Kreuzberg, don’t want to send their kids to these schools? The pressure is on the schools, since the people moving to the various new built condominiums in trendy districts like Kreuzberg are mostly young families or couples that will be parents tomorrow. I ask my friend how this vicious circle can be broken. Her answer from a teacher’s point of view is plain simply: “It’s not a Berlin problem, but a problem of big cities in general. What cities need are more qualified teachers, more schools, and ultimately more money for education, so the pressure would be relieved from schools and the social segregation. Diversity in the classroom is the main condition for a fruitful and social learning.” 

This morning I had to pick up my camping van at my mechanic, since he repaired a few things. Well, yes: I do not only have an apartment and a studio, but also a camper. It’s a fully functioning tiny house, which I often use as an escape vehicle to flee to the countryside. I justify the camper for myself, because I also use it when I for work for projects abroad. It’s parked around the corner, when not being used. And this can obviously be a problem in Kreuzberg. Especially the area around Kottbusser Tor is a hotspot for drug users and many homeless people, that build their makeshift camps in parks, underneath the subway high line, and along the banks of Landwehrkanal. So it is to be expected, that the car gets burglarised once in a while. Last winter someone broke into the car through a hatch in the roof and stole all blankets, sleeping bags and a thermo insulation for the windshield. The damaged hatch was easy to repair and if the blankets prevented someone from freezing to death I am happy they did. I considered the loss as my donation to the Berliner Kältehilfe. Recently, someone broke into the camper again and damaged three windows (!) and a door. It looked as if some kids partied in my van, which, since all the clubs are still closed due to CoVid-19, wouldn’t surprise me at all in Kreuzberg. But then Police also arrested one person sleeping in the car later that same night. As police contacted me, they immediately told me, I should not have any hope, that I could hold that person accountable for the costs of the damage. I got really angry, since this seemed unfair and unnecessary. I have a great heart for the homeless, especially those that seem to have (mental) health issues and/or addictions and if I would be one of them I surely would also break into a car if that would spare me a cold night outside. But being confronted with a large damage of ones property is a major challenge to empathy. You want to hold someone accountable. If not the homeless and poor, then whom? The state, society, yourself? In the end it is the price to pay for living in Kreuzberg, privileged enough to have a convenient apartment and an old-school camping van. But then still: why do they break into an alternative looking van rather than into a fancy new camper in which there might be more to steal and a more comfortable bed for the night? The answer is easy: because the fancy campers exclusively used for vacations don’t park in Kreuzberg, but on fenced, secured parking lots elsewhere in the city, which cost more than an occasional repair. 

For 1 week our guest Bernd Trasberger, German/Belgium born artist and friend who lives in Berlin, will blog about the consequences of the housing crisis in his city.

Urban gardening season is over. My neighbour just harvested the last green tomatoes and left the flowerbeds plowed. 

In the 1990s and early 2000s the Berlin senate had sold off a lot of its social housing and because of this threw several of Berlin’s quarters to the lions a.k.a. investors. City officials have come under widespread criticism for this irreversible loss of an instrument to regulate the social composition of the city. Even though the number of Berlin’s social housing apartments is shrinking—in 2019 the social housing stock was 95.000—the senate has learned its lesson and builds new houses trying to not let that number decrease. Earlier this year the so called “Mietendeckel” came into action, a law regulating the maximum amount of rent that can be charged for an apartment. All’s well that ends well…? 

Well, our blocks form an enclave in an area that is rapidly changing. Last year the seminal Robben & Wientjes rental car company around the corner, that has moved countless students from one apartment to the next and lots of art for exhibitions from A to B, was pushed to the outskirts. Now real estate business Pandion pops up there with creativity hubs called The Shelf and The Grid. This is threatening the existence of the legendary garden Prinzessinengarten on Moritzplatz for a year now, a self-organised neighbourhood garden based on solidarity with no commercial use. 

I will stay, hopefully along with all my neighbours. So everyone who is able to do so, stays where they are. A vivid fearless city is a city where every weekend an endless trek of Robben & Wientjes moving vans let people move to new places that suit them better. An unsettled society becomes static. If you have a legal rental contract and your building will not be sold to an investor soon, you stay as long as possible. Possibly for the rest of your life, depending on your opportunities. Hopefully everyone will cultivate the flowerbeds again next year, even when there is no pandemic. We’ll see…

https://pandionthegrid.de (don’t miss the video!) and Prinzessinnengarten Berlin

For 1 week our guest Bernd Trasberger, German/Belgium born artist and friend who lives in Berlin, will blog about the consequences of the housing crisis in his city.

Hey Nienke en Rob, you are not using your instagram account. I assume you have problems with their policies and the superficiality of influencer culture. Understandable! But since it was “empty” I decided to squat it. I hope that you’re OK with that. If not, I hope that the eviction will take more than a week, so I can use your instagram account for an extra thread of images accompanying my contributions here!

Sitting at my desk in Berlin-Kreuzberg looking at the screen of my laptop, it is easy to see the housing crisis touching my life. I just have to let my eyes glide over the desk, through my window and up the eleven-stories of the huge Wassertor flats, built in 1974 by the Berlin senate. As a sort of slum clearance the entire run-down center of Kreuzberg 36 was destined to be demolished and rebuild in a brutalist way. The so called “Häuserkampf” with massive squats in the area preserved large parts of Kreuzbergs old buildings: yesterday derelict, today the bobo dream apartment. The post-war modernist housing blocks instead were top notch accommodations in the 1970s, nowadays they are called problem areas. Architect of the entire area was Werner Düttmann, one of West-Berlin’s well-known post-war architects. He is the architect that influences Berlin’s cultural scene to this day, because he has build many of its infrastructures. The most iconic one is the old Akademie der Künste surely followed by St. Agnes, that Berlin’s big player gallerist Johann König converted from catholic church to art mecca. Furthermore Düttmann built the Brücke Museum, and he was involved in building the Kongresshalle, now known as Haus der Kulturen der Welt. And he was involved in planning and building several social housing complexes, amongst others the entire development area around Kottbusser Tor to which my block belongs. The area is almost exclusively social housing with a predominantly Arab and Turkish community. 

The rising pressure on housing in other parts of Kreuzberg is spilling various privileged white artists (like me) into the neighbourhood in the last years. Gentrification is always a displacement going down the social ladder. The commercial spaces in the ground floors of the buildings are already being occupied by young architects, co-working spaces, galleries and cafés—the notorious vanguard. Oh wait: artists and students usually come first. Before I managed to get this apartment I was living in an illegally sublet flat-share close to Mehringdamm with a close to criminal landlord. The building was owned by an Austrian bank, which only wanted to invest in the apartments that they would rent out expensively to new tenants, thus trying to freeze the old ones out. To make a long story short: anytime we would argue with our subletting landlord over different maintenance issues in the flat—like a leaking bathtub that spilled some of our bath water into the apartment below for almost an entire year—he would just raise the rent and say: “You don’t have to live here, if you don’t like it!” Being a freelance artist with two kids that go to school and kinder-garden close by, I couldn’t agree less with his statement, and he made use of it shamelessly. Finally my flat mate, who worked as a data-scientist for various Berlin start-ups bought an apartment in Friedrichshain and moved out, which raised the pressure on me to finally also move out. 

I was lucky, I had received a well endowed grant just before, so my bank account temporarily made me look like a trustworthy tenant. This way, today one more artist lives (and partly works) in a Düttmann flat. Because it is social housing, the price is affordable, size and floor-plan are quite efficient and I have good relations with my neighbours. During lockdown they started to plant vegetables in Düttmanns exposed concrete flowerbeds and the housing company installed an extra tap outside for watering. 

https://www.adk.de/en/academy

https://de.wikipedia.org/wiki/St.Agnes(Berlin)

https://www.bruecke-museum.de/en/

https://www.hkw.de/en/hkw/ueberuns/Ueber_uns.php

For 1 week our guest Bernd Trasberger, German/Belgium born artist and friend who lives in Berlin, will blog about the consequences of the housing crisis in his city.

In seven days god created heavens and the earth, but afterwards he seems to have left. He built the world but seems not to have planned on how to maintain it properly, how to house all its inhabitants. Like in the original sin Pruitt-Igoe in St. Louis, the first large scale US-American social housing project. Built in 1955 in the wake of the 1949 Housing Act that fostered slum clearance and urban renewal with regard to increasing value of the property. But there was no secured concept of how to maintain the 33 eleven-story apartment blocks. The so-called white flight to suburbia and the unanticipated shrinking of the post-industrial city did the rest: Pruitt-Igoe went into free fall, becoming a neglected, unliveable, dangerous “ghetto” which the city officials did not know how to handle, apart from blowing it up and destroying it roughly 20 years after it was built. Bam – so we step right in to the subject, which is actually highly complex. Housing crisis? Phew… Especially in Berlin, that since the financial crisis of 2008 has become the testing ground for various neoliberal strategies of governing the public realm. 

My first thought on this subject was: There is too much to say and I will get lost. So I decided to keep it the classical FUCKING GOOD ART way and stay true to my personal observations. I will blog one week long – seven days – from my everyday life in Berlin focusing on: “How does the housing crisis affect MY life?” After seven days I will probably leave you with the mess and your own conclusions.

The most actual issue related to housing in Berlin surely is last Friday’s eviction of a squatted house on Liebigstraße 34 in Friedrichshain and the following protests and riots. The media had actually anticipated larger protests for the entire weekend. Me too. The bad weather and the new lockdown of all public life from 11 pm on seems to have dampened the activism. Liebig34 was one of the last squats in Berlin from the first generation of about 130 post-reunification squats, mostly in the Eastern part of the city where many real estate ownerships were unclear. Liebig34 was the most famous and most symbolic one. After the eviction in which 1500 police forces were involved the building has been handed over to the owner Gijora Padovicz. It remains to be seen how quick a city can forget its history to shift to a luxury designed condo, in which the parents might not even pass on the history of their house to their children. However: With the anarcha-queer-feminist collective of Liebig34 Berlin looses another part of its diversity. This diversity because of which the future tenants of that house will move to Berlin. Their neighbours of Rigaer94 which now is one of the last remaining squats in Berlin will welcome them if they are still there. 

On http://liebig34.blogsport.de you can read: “You can have our house, you will never get our passion. We are so much more than this house – we are anarchists, feminists, queers and antifascists who will now channel our anger and attack capitalist patriarchy to the last.” Berlins interior senator Andreas Geisel (SPD) replies: “We object to the fact, that minorities try to violently impose their opinion to the majority. This is unacceptable in a constitutional state and it is unacceptable in a democracy.” The question remains, whether the real estate boys aren’t also a minority imposing their opinion to the majority of righteous tenants in Berlin. 

(For more info go to: en.squat.net)

Door Arie Lengkeek

Opschalen! Van bierviltje naar bouwbord. ’Every body works, but the vacant lot’ stond er op een bouwbord dat in 1914 op een braakliggend kavel in Rochford, Illinois werd opgericht. Ondertekend door Fay Lewis, een ondernemer in tabak, rookwaar en revolutionaire ideeën. Hij kocht het kavel voor $ 3600 en zal het weer verkopen wanneer de waarde is gestegen naar $ 6000, een onverdiende waardestijging dankzij de aanwezigheid en activiteiten van de gemeenschap. Als je het met deze gang van zaken oneens bent, lees dan als remedie ‘Henry George’, is zijn advies. Een betere combinatie van wereldverbeteren, actievoeren en ondernemen is moeilijk te vinden. Henry George staat aan de basis van het idee dat vandaag opnieuw ontdekt wordt: baseer belasting niet op combinaties van arbeid of toegevoegde waarde, maar op één ding: op de waarde van grondeigendom. 

.
Ik breek m’n hoofd over het equivalent van zo’n bouwbord vandaag. Het zou in Rotterdam ontzettend op z’n plek zijn. Maar waar, en wat staat er dan op? De hele kwestie van ‘unearned income’ laat zich in goed hedenlands vertalen naar ‘Huisjesmelkers’, naar de problematiek van vastgoed dat als beleggingsobject grote waarde vertegenwoordigt maar onbetaalbaar wordt voor de directe gebruiker. En iedereen doet mee in dit grote maatschappelijke roulettespel. Is het niet door de redenatie dat je ‘dief van je eigen portemonnee bent’, dan wel dat je via een algemeen, burgelijk of anderszins pensioenfonds afhankelijk bent van wat in vastgoedland ‘indirect rendement’ heet. Waar ‘direct rendement’ de toename in huurpenningen is die meestal zo’n 4% beloopt, is ‘indirect rendement’ de waardestijging dankzij de aanwezigheid en activiteiten van de gemeenschap, op de langere termijn, wat berekend wordt op zo’n 14%. Een oude aflevering van Lubach op zondag komt wellicht ’t best in de buurt van een hedendaags bouwbord. Op geestige, luchtige, wijze legt hij de stinkbom bloot die het hedendaags huisjesmelken is, inclusief de volledige goedkeuring van onze VVD-politici. Ik denk echter dat het bouwbord van Fay Lewis toch ergerlijker was, en dwingender, en met een groter bereik. Je kon geen sigaar roken zonder te worden aangestoken door het gedachtegoed van Henry George. Lubach’s tirade is inmiddels 2 jaar oud en hela, weinig is er veranderd ten goede. Bovendien: het onkruid schiet hoog op rond dit bouwbord, want als reclamefilmpje ervóór schotelt YouTube me een webinar over vastgoedbeleggen in UK vastgoed voor. 

.
Om daar iets tegenover te zetten eerst maar eens de piketpaaltjes in de grond slaan: een klein cursusje coöperatief vastgoedrekenen. In de vorige column zijn rek- en strekoefeningen beloofd. Nu, hier komen ze. Herinnert u zich de vier richtingen waarin wordt getrokken? Programma van Eisen, Stichtingskosten, FInanciering en Huurniveaus. Wel: laten we eens uitgaan van een gebouw van 50 woningen, van 70m2. We willen dat de huur uitkomt op € 900 per maand, keurig volgens de gemeentelijke norm voor ‘middenhuur’. Dat komt neer op € 12,86 per m2/maand. Voor de financiering is het goed te weten dat de financieringslastsen circa 80% van de maandelijkse huur zullen bepalen. Ook, ten overvloede: de huur stijgt louter mee met de werkelijke kosten en inflatie, dus zo’n 1,25% per jaar. En: nimmer wordt ons gebouw verkocht of de waarde verzilverd. Goed, het cooperatief wezen heeft zich op de draaischijf laten vastbinden, we gaan in vier richtingen rekken en strekken. 

.

Aan de kant van de stichtingskosten (SK) wordt de belangrijkste knop bepaald door de bouwkosten. Die zijn in de afgelopen 3 jaar met zo’n 25% gestegen, en het einde is nog niet in zicht. (Dat betekent dat je nu 25% minder gebouw voor je geld krijgt, dus een woning van 70m2 van drie jaar geleden is nu gekrompen naar 55m2. Daar staat tegenover dat de rente op financiering (F) sterk is gedaald. Een bank ziet een coöperatieve als een onderneming, en financiering voor een onderneming is niet te vergelijken met de hypotheektarieven voor individuele consumenten. Nu is te rekenen met circa 2,5-2,0%. Als je je realiseert dat de financieringslasten zo’n 80% van de huur bepalen, dan snap je dat deze knop voor de betaalbaarheid van de woningen veel sterker doorwerkt dan de bouwkosten dat zullen doen. Rustig uitademen dus, de bouwkosten zijn te overzien. We houden de appartementen op 70m2, het programma van Eisen (PvE) blijft ongeschonden. 
Echter: voor de stichtingskosten zijn we er nog niet! Aan de bouwkosten worden extra percentages opgehangen. Elk project maakt kosten voor adviseurs, architect, proces, installaties: gemiddeld zo’n 12% extra. Werk je met een commerciële ontwikkelaar, dan zal die daar een Algemene Kosten en Winst- en Risicoopslag overheen zetten, van 8 – 12 %. Dus nog zo’n 25% komt bovenop de bouwkosten. En daarbij komen dan nog de grondkosten. 

.
De waarde voor de grond wordt veelal vastgesteld volgens de residuele methode: een taxatie naar marktwaarde bepaalt de prijs per m2. De totale kosten worden afgetrokken van deze getaxeerde waarde, en het verschil wordt geacht de grondwaarde te zijn. Omdat die som zo simpel is, is het verleidelijk te denken dat hij ook waar is. Maar voor sociale huurwoningen wordt een vast normbedrag gebruikt, en met een erfpachtcanon wordt de grondwaarde ook anders berekend. Voor de residuele grondwaarde zou je een ander uitgangspunt kunnen hanteren dan de marktwaarde: wat is de huuropbrengst die het gebouw kan realiseren als betaalbaar coöperatief woonproject, wat kost het om het te bouwen? Het verschil daartussen is een maatschappelijke grondwaarde. Wat je als ‘vaste norm’ beschouwt is niet de waarde bij vrije verkoop in de markt, maar de waarde bij een specifieke bestemming, onttrokken aan de markt. 

.
Welja, om dan als laatste de stinkbom te serveren: hoe verhoudt de investering van een coöperatie zich tot de investering van een belegger? Dan is het belangrijk om te kijken naar de huurwaarde. In ons rekenvoorbeeld rekenen wij met €12,86/m2/maand. Voor een heel jaar levert dat dus 12,86 x 70m2 x 50 woningen x 12 maanden = € 540.120 op. Een belegger berekent z’n investeringswaarde via een Bruto Aanvangs Rendement, de huur van jaar 1 / totale investering. Bij een BAR van 4% is dat dus € 540.120/0,04 = een investeringswaarde van €13,5 miljoen. Maar dit is bij een coöperatief huurprijsniveau. In de markt is het gemiddelde in Rotterdam € 19 / m2/maand. Dezelfde sommetjes leveren dan een huurwaarde van € 798.000 en een investeringswaarde € 19.9 miljoen. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de 14% extra rendement die als ‘exit yield’, verkoopopbrengst, geboekt kan worden. 

.
Dat zijn de krachten van de vrije markt in kort bestek, en het krachtenveld waarin het coöperatieve wezen een beetje in vorm moet blijven, ondanks rekken en strekken. Iedereen verdient aan vastgoed. De gemeente via z’n grond. Ontwikkelaars via hun expertise en de winst en risico die ze rekenen. Een belegger via de verwachte rendementen. Het coöperatief model zoekt een ander speelveld. Prima, je kan als vastgoed-professional je boterham verdienen aan vastgoed en aan de ontwikkeling ervan. Je kan er ook in beleggen, want er is kapitaal nodig in het eigen vermogen van een coöperatieve. Maar de coöperatie haalt elk element van speculatie uit de vergelijking. Er wordt betaald voor reële diensten, voor reële risico’s en voor alles wat het kost om een bouwproject te ontwikkelen, te onderhouden, te exploiteren. Iedereen werkt aan een dak boven je hoofd. Als je dat betaalbaar wilt maken, kwaliteit wil leveren, en als je dat de komende 100 jaar zo wil houden, moet het daar bij blijven. Maar omdat het zo makkelijk is om zoveel geld te verdienen aan vastgoed, blijft het daar niet bij. Steden treffen hun maatregelen om daar iets tegenover te stellen. Amsterdam maakt ruimte voor coöperatief wonen. Rotterdam is wat halfslachtiger, en probeert met het gereedschapskistje van de normale vastgoedontwikkeling een coöperatief project in de stad te lepelen. Dat houdt de werkelijke kwestie comfortabel buiten de deur. Tijd om na te denken over een bouwbord.

Door Arie Lengkeek

.

In de tijd dat ik bij AIR als programmamaker werkte, ontwikkelde ik ondermeer het Stadmakerscongres. Het was onze inzet om een plek te maken waar ongelijke/ongelijksoortige spelers op een gelijkwaardige wijze elkaar ontmoeten. Iedereen draagt bij aan de stad, maar ieder met een ander soort kapitaal, een andere tijdshorizon, een ander motief, een andere kracht. Eerlijk is eerlijk, het was ook de ruimte die ontstond in de vorige crisis, rond 2008. Ineens was de tussentijd een thema, de tijdelijke periode waarin de werkelijkheid nog even uitstel krijgt van de harde logica van de markt. Ik vroeg me toen af hoe duurzaam die heerlijke nieuwe wereld van en voor stadmakers zou blijken. (lees bijvoorbeeld: https://archief.stadmakerscongres.nl/wp-content/uploads/2015/06/Stadmakers-Rotterdam.pdf) Als de crisis voorbij zou zijn, het geld weer ouderwets ‘tegen de plinten klotst’: hoeveel ruimte zou er dan nog zijn voor alternatieve vormen van stedelijke productie en stedelijk leven? 

.

Voor mij was de slotsom: je moet eigendom zien te verwerven. Zonder ‘maatschappelijk gebonden’ eigendom is elke alternatieve praktijk gedoodverfd te sneuvelen bij de eerste heronderhandeling van de voorwaarden. Die notie van ‘bezit’ bracht me bij de commons. Immers: meer dan een verzameling enthousiaste ‘placemakers’, gaat het bij de commons om een gemeenschap van mensen, die gezamenlijk een gedeeld goed in stand houden, via een heldere set regels en transacties. Ik zou de baude stelling wel aanwillen dat een huurdersvereniging, zonder eigendom, eigenlijk geen commons kan vormen. Immers: je kan nog zo veel met elkaar regelen en afspreken, als uiteindelijk de eigenaar besluit te verkopen valt alles in elkaar. 

.

Vandaar mijn overtuiging om met Het Rotterdams Woongenootschap ook niet te volstaan met een slimme afspraak met een corporatie. Of de snelle afslag naar een CPO-project, waarin iedere bewoner met een eigen hypotheek zijn appartementsrecht in eigen bezit heeft. En op elk moment tegen de dan geldende prijs op de markt kan verhandelen. Willen we de kracht van de commons ook echt in de woningmarkt een plek geven, dan moeten we iets organiseren dat a) het eigendom weghaalt bij een eventuele derde partij, corporatie / belegger, b) ook de individualiteit van elke gebruiker uit het eigendom weghaalt. (Individualiteit in het gebruik is echter een groot goed, daar torn ik niet aan). Zolang de logica van de markt in het spel blijft, zal een echte commons niet tot bloei kunnen komen en zeker geen lang leven beschoren zijn. 

.

Daarom twee consequenties: een nieuwe commons moet zélf opdrachtgever zijn, en moet vanaf het begin het eigenaarschap als gedeeld goed organiseren. Om met die tweede te beginnen: de coöperatieve vereniging is daar de meest elegante vorm voor; die kan in z’n statuten de gezonde argwaan tegenover de kracht van de markt in het collectief en in het individu verankeren. Onttrekken aan speculatie is een voorwaarde voor duurzaam betaalbaar wonen. Onttrekken aan speculatie betekent ook: nimmer verkopen of verhuren voor rendement. De onderneming moet zichzelf in stand houden door kosten en inkomsten in balans te brengen. De enige inkomsten van een wooncoöperatie zijn de huren. Het principe is dan: een kostprijs dekkende huur, die meestijgt met de reëele kosten. Welke huur kan je opbrengen, per maand? Hoeveel m2 kan je daarvoor huren? 

.

Maar voordat het zover is, is het zaak de coöperatie als opdrachtgever te organiseren. Het befaamde motto ‘in gelul ken je niet wonen’ is daarbij een fijn kompas. Wensen en dromen (PvE) vragen om een directe vertaling in de werkelijkheid, die sterk bepaald wordt door kosten. Kosten om te bouwen, en kosten om te wonen. De realisatie van een gebouw, de stichtingskosten (SK), wordt bepaald door drie componenten. De bouwkosten, de grondkosten- en de bijkomende kosten voor adviseurs, ontwerp, vergunningen. Alle aandacht van de opdrachtgever richt zich op het beheersen van die kosten. Alle aandacht van de gebruiker, bewoner richt zich op de exploitatie, en dus op de huur, de kostprijsdekkendehuur (KPH).  Die huur wordt grotendeels gevormd door de financieringslasten. Elk procentpuntje in de financiering (F) tikt door, in de ruimte voor bouwfinanciering, en in de exploitatie voor de komende dertig jaar.  

.

En zo, argeloze lezer, bent u in het pak genaaid. Ik teken een soort gemankeerde homo universalis, achter op een bierviltje. Als hij droomt, wordt hem gevraagd naar zijn portemonnee. Als hij wens en eist, moet hij zijn maandelijkse uitgave aan huur onder ogen willen zien. Als hij kwaliteit wil, moet hij zich realiseren wat hij kwijt is aan bouwkosten. Als hij maatschappelijke doelen nastreeft, moet hij marktconforme grondprijzen opbrengen. Alles moet bij elkaar komen in het hier en nu, om alles te doen lopen in de komende dertig, wat: honderd jaar. Van alle kanten wordt aan hem getrokken, en al deze aspecten staan ook nog eens met elkaar in verband. In de volgende column meer over deze coöperatieve rek- en strekoefeningen.

Door Arie Lengkeek

.

Hoera, er waart een spook door Europa! Afgelopen week keek ik met een schuin oog naar de Algemene Beschouwingen, en van links tot rechts leek men het er nu over eens: het neoliberalisme is uit. Zeker in het wonen lijkt de zeephelling die eind jaren negentig is opgetuigd z’n langste tijd te hebben gehad. Betaalbaar wonen, wonen als grondrecht, partij na partij sluit zich aan bij de noodzaak iets te doen aan ‘de nieuwe woningnood’. Zelfs Mark Rutte, de man van zeep, neemt het woord ‘economisme’ in de mond zonder een vies gezicht te trekken. 

.

Maar dan begint het gedonder. Want als het niet langer de markt is, dan keert de blik zich massaal naar de andere kant: de overheid! Maar het is geen tenniswedstrijdje, met de overheid links en de markt rechts. Het gaat over de regels van het spel, en over de spelers op dat speelveld. ‘Het is makkelijker het einde van de wereld voor te stellen dan het eind van het kapitalisme.’ We hebben eigenlijk geen idee, van wat we zouden kunnen willen. Het neoliberalisme heeft niet alleen onze woningmarkt opgesoupeerd, ook ons denken over ‘wonen’ is schrikbarend uitgehold. 

Toen Stef Blok de vastgoedbeurzen van Europa afschuimde met ‘mandjes’ vastgoed van corporaties voor de beleggersfondsen, zat heel holland vast in de droom van immer stijgende huizenrpijzen, en wilde volgens Friso de Zeeuw, de profeet van de projectontwikkelaars, zelfs een hipster een rijtjeshuis.

.

Ik ben nu zo’n drie jaar, samen met een kleine bende, bezig met het oprichten van de wooncoöperatie Het Rotterdams Woongenootschap (dat is één) en haar eerste project(en) (maar dat is een tweede). Daarin merk ik hoe hardnekkig het denken vastzit in het schema markt-overheid, sociale sector- vrije sector, huren-kopen, en hoe Rotterdammers worden uitgesorteerd over die categorieën. 

.

Dat is te zien bij de vraag die iedere keer terugkeert, op avondjes waarop we rond de keukentafel mensen vertellen over het idee van coöperatief wonen. ‘Huh? Dus, als ik na een paar jaar vertrek, kan ik de waarde die in de tussentijd is ontstaan niet meenemen?’ Nee- die waarde blijft in de coöperatie, niemand neemt die overwaarde mee, want het doel is ‘betaalbaar wonen voor de leden’ en niet ‘rendement op belegging in vastgoed’. Het is bijna niet voor te stellen dat je niet zou verdienen aan vastgoed. Of de variant voor volksmenners: je bent een dief van je eigen portemonnee als je huurt. 

.

Dat is ook te zien in de vraag die tot op de dag van vandaag de gemeentelijke rekenmeesters van de afdeling markt en contracten bezig houdt: hoe komen we tot een marktconforme grondprijs? Welke waarde heeft de grond onder een woongebouw dat niet na verloop van tijd tegen de dan geldende waarde wordt verkocht? Die vraag is nog tot daar aan toe, en met loepzuivere redenaties te berekenen. Komt in een volgend blog. Maar de vraag erachter is tekenend: het moet een marktconforme grondprijs zijn. Huh?  Marktconform voor een maatschappelijke onderneming die wonen zonder rendement en speculatie organiseert? Die wonen onttrekt aan de markt? 

.

En het is ook te zien in de benadering van de woningmarkt door het stadsbestuur. Corporaties, sociale huur, en huren überhaupt, is voor wie geen andere keuze heeft. De heilige graal is eigen woningbezit, wie meewil moet een plaatsje op de roltrap van de vastgoedwaarde zien te krijgen. Gemengde wijken betekent: koopwoningen voor het midden- en hogere segment toevoegen. Middengroepen kunnen zichzelf organiseren. Als ze een beetje creatief zijn, beginnen ze een bouwgroep of CPO-project en vinden hun plek in de stad via het portaal pakjeruimte.nl. Huh? Pak je ruimte? 

.

Ik heb een paar bierviltjes van Rob en Nienke gekregen. Omdat sommige dingen zo simpel zijn dat ze op een bierviltje moeten passen. 

.

Met het ééndimensionale denken in ‘markt’ en ‘overheid’ beroven we onszelf van een enorm rijk repertoire om iets anders te zijn dan burger of klant. We zijn namelijk ook solidaire en zorgende mensen, levend in huishoudens en gezinsverbanden, in gemeenschappen en samenwerkingen. 

.

De afgelopen maanden gaven een prachtige correctie. Via de webcams voor Skype, zoom en MS-teams (voor ambtenaren) kwam die achtergrond ineens haarscherp in beeld. Vooral in eerste weken, toen we nog niet wisten hoe je de achtergrond kon blurren of vervangen. Naast de overheid en de markt is het huishouden een plek van transacties: in zorg, in ontwikkeling, in huisvesting. Een noodzakelijke voorwaarde voor het functioneren in de andere domeinen. Zelfs Adam Smith had “the economic man” niet op papier gekregen zonder zijn moeder op de achtergrond. Of eigenlijk, als fundament. Goed, dat is nog niet zo ver van huis. 

.

Maar dan zijn we er nog steeds niet. Naast markt, overheid, en gezin, zijn er ook nog de commons: de gemeenschapseconomie. In een notendop: een gedeeld goed, dat zorgzaam wordt beheerd door een duidelijke groep mensen, op basis van helder afgesproken transacties en regels. Het is een oud principe, maar daar zit de werkelijke vernieuwing voor het denken.  En daar zit ook de grote ‘Huh?’. Want: het is een onderneming (die gezamenlijk wordt gerund en levert waar de aandeelhouders behoefte aan hebben: betaalbaar wonen). Het wordt democratisch bestuurd en gecontroleerd (de regels en transacties zijn een belangrijke voorwaarde voor het duurzaam functioneren van een commons). De gebruikers vormen een gemeenschap, maar geen huishouden of gezin (liever niet!). Het heeft van alle andere domeinen iets, maar is fundamenteel anders. Tegelijk is het oud, ouder dan het neoliberalisme, en zijn succesvolle commons in staat gebleken eeuwen te doorstaan. Langer dan menige overheid, langer dan de meeste ondernemingen. Tine de Moor, historicus, gebruikt er een prachtige term voor: instituties voor collectieve actie. Ze zijn niet van gisteren. Ze zijn essentieel voor morgen. 

.

Hoe dat werkt, wanneer je er een woonproject mee wil ontwikkelen? Volgende viltje. Volgende blog. 

Vanaf maandag 21 september blogt onze volgende gast Arie Lengkeek een week lang over coöperatieve wooninitiatieven. Hij heeft gewerkt als programmamaker bij AIR Rotterdam en is bestuurslid van het Rotterdams Woongenootschap: “Een coöperatieve beweging biedt kansen voor een gelijk speelveld”.

.

Scroll down for 3 contributons by Vincenzo Latronico.

.

Scroll naar beneden voor 3 bijdrages van Joke van der Zwaard.

Scroll down for 3 contributons by Vincenzo Latronico.

.

Scroll naar beneden voor 3 bijdrages van Joke van der Zwaard.

.Door Joke van der Zwaard

.

Het gebeurde een jaar geleden in Zoetermeer, tijdens een paneldiscussie over ‘De nieuwe stad. Een gebruiksaanwijzing’, het afscheidsboek van Arnold Reijndorp als hoogleraar Nieuwe Steden. Het begon met de vaststelling dat Zoetermeerse jongeren lang niet allemaal hunkeren naar een leven in ‘de grote stad’, maar dat er in Zoetermeer helaas heel weinig betaalbare starterswoningen voor hen beschikbaar zijn. ‘Gezinsstad Zoetermeer dreigt een bejaardenoord te worden’, zegt iemand. Daarop reageert een oudere dame van het Armoede Platform voorzichtig, bijna verontschuldigend: ‘Kunnen we die oudere mensen niet dwingen of verleiden om inwoning te accepteren?΅ Haar radicaal ouderwetse voorstel blijft onaangeroerd op de tafel liggen. Moeten we wel terug naar die tijd? Is dwingen wenselijk en is verleiden mogelijk? Was dat inwonen wel zo’n pretje?

Vermoedelijk zaten er in de zaal niet veel mensen met ervaring met inwonen. Zelf heb ik die wel. Ik ben opgegroeid in een driegeneratiehuishouden met vader, moeder, vier broers en zussen, af en toe een half broer en zus, en grootouders van vaders kant. De laatsten woonden op de eerste verdieping en waren voor de kinderen een welkom tussenstation als we naar bed gestuurd werden. Zelf hadden mijn opa en ma in een armere periode in hun leven nog veel krapper ingewoond: met 4 kinderen op één kamer, bij een ander arm gezin in een kleine arbeiderswoning. Dat was jaren tien en twintig van de vorige eeuw. Mijn ervaringen dateren uit de jaren vijftig/zestig. Hoe het voor mijn vader en moeder was, kan ik niet meer vragen, maar ik weet nog wel hoe ‘normaal’ dit was. In onze stadstraat met grote woningen die nu honderd jaar oud zijn, woonden bijna alleen driegeneratiehuishoudens en twee gezinnen met gemiddeld vier tot vijf kinderen boven elkaar achter dezelfde voordeur. In diezelfde ‘dubbele’ huizen wonen sinds 25 jaar gezinnen met twee, max drie kinderen. Een aanzienlijk deel daarvan zal inmiddels uit de kinderen zijn en een deel van het huis eigenlijk niet meer gebruiken. Als zij al willen verhuizen naar iets kleiners, is de prijs die zij voor hun huis willen hebben voor starters (en vele anderen) niet op te brengen. Dus zouden zij niet beter een etage kunnen afscheiden? Altijd beter dan verkopen aan een anonieme beleggingsmaatschappij die het – eventueel opgeknipt – veel te duur gaat verhuren.

Nederlanders wonen ruim. In Europa is er gemiddeld 42,5 m2 woonruimte per persoon, in Nederland is dat 65 m2. Dat is een gemiddelde. Een heleboel mensen wonen (veel) kleiner en een andere heleboel wonen dus (veel) groter. Met name 65+ers hebben vaak onbenutte ruimte. Michael Urlings uit Eindhoven heeft voor zijn stad uitgerekend dat in 10.000 huizen gemiddeld 50 m2 onbenutte ruimte is. Als de helft van de mensen bereid zou zijn om de bovenverdieping af te splitsen voor zelfstandige bewoning, dan heb je toch mooi 5000 extra woningen. Voor 45,1 kton CO2 minder dan als je die nieuw zou bouwen en je zorgt voor verjonging van de wijk. De huuropbrengst zouden de eigenaar-bewoners kunnen gebruiken om hun benedenwoning aan te passen en het huis te verduurzamen. Dat laatste zou ook een voorwaarde voor een splitsingvergunning kunnen zijn. Aan woningen splitsen zitten veel haken en ogen, denk aan de beleggers maar ook aan huurdersrechten, maar daar moet iets op te verzinnen zijn. Onder andere door een speculatiebeding waardoor de verleidingsvoordeeltjes niet doorverkocht kunnen worden. Ook een betrouwbare bemiddelingsinstantie is geen overbodige luxe. 

In de sociale woningbouw levert splitsen te weinig op, maar het zou wel helpen als ouderen die nog in hun oude gezinswoning wonen, kunnen verhuizen naar iets geschikters en kleiners zonder daarvoor gestraft te worden met honderden euro huurverhoging. ‘Precies dat extraatje wat ik na mijn pensionering wilde gebruiken om bijvoorbeeld eens naar mijn familie in Suriname te reizen,’ zegt mijn buurvrouw. 

Dit is allemaal klein grut, we moeten bouwen-bouwen-bouwen, en liefst op buitenstedelijke plekken waar er flink doorgepakt kan worden. Dat is de dominante mening, onder andere uitgedragen door prof Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing System ofwel woningmarktbeleid; ook een empty nester uit Zoetermeer trouwens. Ik krijg bij dit soort verhalen altijd visioenen van Chinese en Spaanse lege flatwijken; en van grote zandzuigers (van Nederlandse baggermaatschappijen) die wereldwijd hele stranden (en het inkomen van de omwonenden) opslurpen om dat bouwen bouwen bouwen maar door te laten gaan. De markt kan de huidige woningnood in Nederland niet oplossen, daarvoor zijn de woningzoekenden niet rijk genoeg. Woningcorporaties kunnen niet veel, sommigen door eigen financieel wanbeleid in het verleden en allen door de jaarlijkse aderlating van de verhuurdersheffing. Als de regering serieus werk wil maken van het oplossen van de woningnood, moet ze die natuurlijk afschaffen. Sorry voor deze open deuropmerking. Daarnaast zou veel meer nagedacht moeten worden, bijvoorbeeld door de afdeling Housing System van de TU Delft, over manieren om de bestaande woonruimte beter te verdelen. Dus hoe die haken en ogen kunnen worden opgelost. Nederland heeft momenteel 7.892.000 woningen. Op 17.408.573 woningen is dat 2,2 mens per woning. Dat biedt perspectieven, lijkt me. Behalve politieke wil en creatief technisch en bestuurskundig denken, hebben we voor dit meer doen met dezelfde ruimte ook een andere taal nodig. ‘Inwonen’ en ‘splitsen’ roepen vooral bezwaren op. Zo kwam ik op ‘omschikken’. Daar zit ‘schikken’ in: tot een overeenstemming van belangen komen, je gedrag aanpassen aan de omstandigheden. Inschikken = plaatsmaken. Schik = plezier. Omschikken is geen courant woord, maar Van Dale (1898) heeft een toepasselijke referentie: ‘Het leek er eerst al te vol, maar toen allen een beetje omgeschikt waren, was er nog plaats genoeg.’

.

Het voorstel voor huizensplitsing in Eindhoven en de cijfers in dit stukje komen uit de lezersdiscussie in de nog steeds lopende artikelenserie van Josta van Bockxmeer over ‘hoe we goed en betaalbaar wonen voor iedereen mogelijk maken’ in De Correspondent. Een aanrader. 

Door Joke van der Zwaard

.

Twee jaar geleden kregen alle bewoners van mijn portiek een brief van de woningcorporatie met de mededeling dat was vastgesteld dat wij in ‘onzelfstandige woningen’ wonen en dat wij dus binnenkort één huisnummer zouden krijgen. De overheid eiste namelijk de handhaving van een streng onderscheid tussen ‘zelfstandige’ en ‘onzelfstandige’ woningen. Een zelfstandige woning heeft achter de voordeur een eigen keuken, wc en badkamer; en dat hadden wij niet. 

Ik stond gelijk op m’n achterste benen. Bij de inrichting van deze stadsvernieuwing-groepswoning was een eigen huurcontract en huisnummer een belangrijke afspraak geweest. Als een van ons (toentertijd allemaal dertigers) onverhoopt een uitkering zou moeten aanvragen, wilden we niet als ‘voordeurdelers’ financieel van elkaar afhankelijk worden. Daar komt anno nu bij dat bewoners van een onzelfstandige woning geen recht op huurtoeslag hebben. Dat zou heel goed de achtergrond van deze bureaucratische oekaze kunnen zijn.

Bestaande huurcontracten kunnen niet zo maar gewijzigd worden, maar dan zou het probleem terugkomen bij de volgende bewonerswisseling, dus we gingen onderhandelen. Het compromis na een half jaar zienswijzes uitwisselen was dat op twee verdiepingen deuren werden verplaatst (+ leidingen etc.), zodat we nu twee zelfstandige en twee onzelfstandige woningen hebben. Ik woon op een verdieping met twee onzelfstandige woningen, waarbij voor het bureaucratische gemak de gemeenschappelijke verdieping is bijgeteld. Ik deel een (nieuw) huisnummer en ik heb een uitkering: AOW. Dat is spannend. Een alleenwonende AOW-er, die in de leeftijdsperiode van 15 tot 65 jaar altijd in Nederland heeft gewoond, ontvangt momenteel 1000 tot 1200 euro. Een AOW-er die een huishouden deelt met één andere persoon (type relatie maakt niet uit) krijgt 400 euro minder. Een huishouden delen kan ook zijn: als Amsterdammer weekendverkering hebben met iemand in Leeuwarden. Het voorbeeld komt uit de officiële brochure van de Sociale Verzekeringsbank. In deze brochure staat ook dat een meerpersoonshuishouden, ‘zoals kloosters en woongroepen’, beschouwd worden als een verzameling zelfstandig wonende personen. Op initiatief van een vorige (PvdA) staatssecretaris Jetta Klijnsma is die regel een paar jaar geleden geschrapt, maar vanwege protesten van mantelzorgorganisaties is deze wetswijziging (nog) niet doorgevoerd. Desondanks kreeg ik na mijn huisnummerwijziging opnieuw en wel twee keer een formulier van de Sociale Verzekeringsbank toegestuurd waarop ik precies moest invullen hoe onze financiën geregeld zijn, hoe vaak we samen eten en of en met wie ik soms op vakantie ga.

Ik word elke keer boos, opstandig en zenuwachtig van deze surveillance. Als ik in mijn eentje een villa in Veldhoven zou bewonen, zou die uitkering zonder vragen over mijn financiële en sociale leven op mijn bankrekening worden gestort. Maar ‘t kan erger. En dan denk ik aan jongeren van 18 jaar die hun huis uit moeten, omdat hun studiefinanciering, uitkering of salaris bij de uitkering van hun ouder(s) wordt geteld. De dak- en thuisloosheid van jongeren in Rotterdam heeft vaak zo’n achtergrond. Of ik denk aan mensen die hun hulpbehoevende (schoon)moeder of vader in huis willen halen, daar investeringen voor moeten doen, maar het risico niet durven nemen. En al die twintigers en dertigers die vanwege de lange wachtlijsten in de sociale woningbouw en de onbetaalbare huren in de vrije sector met twee of drie roommates een veel te dure woning huren en wat er gebeurt als ze zonder werk of opdrachten komen te zitten. En tenslotte denk ik aan de ruim drie miljoen alleenwonenden in Nederland, die – willen zij niet in de problemen komen – allemaal een keuken, wc en badkamer (+ daarbij horende outillage) achter de voordeur moeten hebben. Al die privéruimte en de productie en het vervoer van de spullen, dat kost ook niet niks: geld, woonruimte, milieuschade bijvoorbeeld. Dat is de prijs van het alleen wonen, maar die betalen we met ons allen.

Door Joke van der Zwaard

.

Gemixte wijken, woningverbetering, zorgen dat sociale stijgers niet hoeven weg te verhuizen. Ik ben voor. Ook als daarvoor verbouwd of gesloopt moet worden. In de bestaande huizen wonen al mensen, die zouden ook onderdeel van de plannen moeten zijn, maar daar gaat het vaak mis. In praktische en sociale zin én in expressieve zin. Het eerste gaat over terugkeeropties, betaalbaarheid, behoud van sociale netwerken. Het tweede gaat over hoe er wordt gesproken en geschreven over de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ bewoners; daar wil ik het over hebben. Een oudere Chinees-Duitse dame uit de wijk Feijenoord zei ooit in een interview tegen me: ‘Ze kunnen hier wel mooie nieuwe huizen bouwen, maar op mijn hoofd blijft “achterstand” staan.’ Ze had het geluk dat haar kant van de straat ongemoeid bleef, maar ze had uit alle gesproken en geschreven teksten over de ‘wijkverbetering’ goed begrepen dat zij niet tot de categorie bewoners behoort die de wijk vooruithelpt. Integendeel. En daar was ze boos over. Ze voelde zich vernederd. ‘Van vernedering is sprake als vormen van gedrag of omstandigheden iemand een gegronde reden geven om zich geschaad te voelen in zijn of haar zelfrespect’ schrijft de filosoof Avishai Margalit in zijn boek De fatsoenlijke samenleving. Een fatsoenlijke samenleving definieert hij als ‘een samenleving waarin de instituties niet vernederen.’ 

Te zware woorden voor de onvermijdelijke emoties over noodgedwongen verhuizingen? Lees en luister naar verhalen van bewoners uit de Tweebosbuurt in Rotterdam-Zuid, die zich verzetten tegen de sloop van hun woning en de daaruit volgende noodgedwongen verhuizing uit hun buurt. Ze zitten vol met expressies van vernedering, van aantasting van gevoelens van eigenwaarde. ‘Wij zijn kennelijk afgeschreven’, zegt An Rook. Niet meer van waarde dus. ‘We worden vervangen’ (…) ‘Wij staan in de weg. We verpesten hun uitzicht’, zegt postbode/krantenbezorger/boekenverslinder Ahmed Abdillahi. Zelfs het zogenaamde lage onderwijsniveau van de buurtschool werd erbij gehaald, vertelt mevrouw Pelger. De getergde schooldirecteur toonde aan dat de leerlingen op deze school juist uitzonderlijk hoge citoscores halen. Geweigerd worden aan de deur van de discotheek, beleidsnotalezer Mustapha Eaisaonieym wist dat het kon gebeuren en stelde zich erop in als hij uitging. Discriminatie op huidskleur, sexuele geaardheid of geloof, het is voor hem een gegeven. ‘Maar toch niet op basis van je inkomen? Het kan toch niet zo zijn dat je welstandsniveau ervoor kan zorgen dat je je huis uit moet om plaats te maken voor iemand met een dikkere portemonnee? Dit zijn de vragen die mij nu in de nacht wakker houden. Lage inkomensgroepen doen er in Rotterdam niet meer toe.’ Klassisme, zou je kunnen zeggen, als het niet zo’n verschrikkelijk lelijk woord was.

Als de reputatie van je wijk zo onderuit wordt gehaald als bij de Tweebosbuurt is gebeurd door woningcorporatie en gemeentebestuur, dan kan je als bewoner denken: achterstand, werkloos, slechte taalbeheersing, verloedering, dit gaat niet over mij, maar blijkbaar wel over de anderen in de buurt, ik hoor hier dus niet, ik moet hier wegwezen. Vernedering verdeelt. Je kunt ook denken: dus zó kijken de mensen die het voor het zeggen hebben naar mij en naar mijn buren. Zonder iets van ons te weten, behalve onze belastinggegevens. En dan word je depri, moedeloos, je trekt je terug; of je wordt boos, opstandig, strijdvaardig, koppig zoals Edwin Dobber; en/of je blijft rustig, standvastig, zelfbewust en houdt je gevoel voor humor, zoals mevrouw Pelger. 

En ja, kunst en kunstenaars kunnen ook nog wat in zo’n situatie, behalve in de tijdelijk lege woningen gaan wonen en werken. Mensen in beeld brengen, hen een gezicht geven, hun verhalen optekenen en hun waardigheid laten zien. Zoals de fotografen Menno Jansen/Crooswijk in de Tweebosbuurt en Joke Schot in de Wielewaal doen. Mooie binnen- en buitenplekken maken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en spreken of gewoon kunnen zijn. Monumenten neerzetten om kleine en grote overwinningen te vieren. Letters en logo’s ontwerpen voor interne en externe berichtgeving. De actiebijeenkomsten optuigen met muziek, theater, performances; als oppepper, morele ondersteuning en versterking van de verbeeldingskracht. Visual reality technieken bedenken om alternatieve scenario’s te dromen en te denken. Moet ik verder gaan? Het begint met interesse, empathie en maatschappelijke betrokkenheid. En fatsoen dus.

.

De verhalen haalde ik uit het AD, Vers Beton, Volkskrant, Rijnmond tv en een rondje lopen door de wijk.

This column is for “other sides”, for guests, writers and conversation partners. Novelist, critic and translator Vincenzo Latronico was our first guest. Scroll down to read his 5-days blogging starting on 19 July.

More soon!

This column is for “other sides”, for guests, writers and conversation partners. Novelist, critic and translator Vincenzo Latronico was our first guest, so scroll down to read. More soon!

This is my last day in Bretagne for a while. I finished the dry toilet and freed the beams and lintels in a section of the house that had extensive water damage; as soon as the brickwork is replaced, we will be able to rebuild the rotten anchors.

Tomorrow, I will be driving south to Normandy, where an artist is starting another similar project in an ancient forge at the confluence of two rivers. The place still has the cast-iron turbine that used to power it in the nineteenth century, fed by an underground stream. We’ll build some floors. One month ago, I was doing the same thing in Germany.

My friend joked last week that what we’re doing this summer is moving “castle to castle”, which is appropriate because all these building are majestic ruins, but also not appropriate because it is how Louis-Ferdinand Céline described the months he spent with the Nazi sympathisers of the Vichy regime, retreating further inland as Allies and partisans liberated bigger and bigger swaths of France.

On the other hand, there *is* something appropriate, politics aside, in casting this as a retreat. The other day I posted the article in which I argued for a move to the countryside and a more communal form of living. This move could also be construed as an escape. People decide to leave cities, but this decision is informed by a financial pressure that can take the form of blackmail. It is not a serene decision to make.

This pressure will follow us – just like it followed other artists and writers in dilapidated industrial warehouses, in historically working-class neighborhoods, in immigrant communities at the margins of every big Western city – and to some extents it already does. A few weeks before the pandemic lockdown, a man in a Mercedes showed up at the manor house we were fixing in Eastern Germany. He was an executive at a major business consulting firm. Several multinational corporations, he said, had charged his firm with developing “distance co-working” solutions that could allow their teams the reward of a few months’ collective life on an organic farm – with a fast enough internet access to make sure they wouldn’t miss one single beat of meetings. He had a budget of several million euro to rack up as many big countryside properties as he could. He offered to buy ours. We declined.

The pandemic, I believe, will only accellerate this, as city dwellers realize that expensive, cramped spaces lose most of their interest when they do not provide access to a metropolis full of restaurants and treats; as companies realize distance work allows them to save money on facilities and offer comparatively smaller living-costs compensation; as villages and towns will transform after realizing that distance workers will form a particularly lucrative segment of new dwellers to attract, just like Richard Florida’s “creative neighborhoods” transformed to attract them two decades ago; just like economically depressed centers transformed to attract the stream of international tourists that Ryanair and Airbnb used to shoot at them, realizing only too late it was not a stream but a tsunami.  

And so it is likely that one day board meetings over Zoom will take place under the beams I strutted yesterday, and a thin, polished oak floor will cover the OSB planks I’ll be laying next week (or maybe the OSB will remain, to provide an aesthetic “authenticity”, much like the exposed brickwork and industrial steel beams provide authenticity to upscale burger joints and open-plan corporate offices). On that day some of these projects will survive, like the last squats standing in gentrified cities; some will fall apart; some will sell out and look for another opportunity somewhere else, farther from airports or the coast, with the payout obtained by having functioned, once more, as the explorers or cartographers or trumpet-bearers of speculation, which is what people did when they bought flats in Neukölln, inBerlin, after having been bought out of very cheap old rent contracts in Mitte; which is what I did in Milan. And then we will move elsewhere.

I’d like to end this blog on a somewhat brighter note, so I’ll remember this passage from Céline’s book, which today would be understood as the memoir of a Nazi apologist, largely because it is.

“Oh, if only I were rich, how I’d look at all this chaos, this whole squandering of nitrogen, carbons, lipids and rubber, this gasoline-scented crusade, this insane hangover, while remaining as calm as Napoleon!”

It occurs to me now that this note is not so bright, so I’ll use another quote, from Dieter Roelstraete’s catalogue text for an exhibition he curated at the Prada Foundation in Venice, about philosophers building huts (Wittgenstein, Heidegger, Adorno): “the garden, or the hermit’s cave, or the philosopher’s hut, the writer’s cabin and the composer’s cottage, is not a retreat: it is an attack.”

When I think of an artist moving to the city, I think of Lucien Chardon, the protagonist of Balzac’s Lost Illusions – an ambitious young poet feeling trapped in a small town as big things happen elsewhere. When I think of an artist moving in the opposite direction I think of a 1989 essay by John Berger, who moved to a small hamlet in France at a time which more conventional, careerist writers would have called “the peak of his fame”. It is titled “A Load of Shit”, and it begins like this:

.

In one of his books, Milan Kundera dismisses the idea of God because, according to him, no God would have designed a life in which shitting was necessary. The way Kundera asserts this makes one believe it’s more than a joke. He is expressing a deep affront. And such an affront is typically elitist. It transforms a natural repugnance into a moral shock. Elites have a habit of doing this. Courage, for instance, is a quality that all admire. But only elites condemn cowardice as vile. The dispossessed know very well that under certain circumstances everyone is capable of being a coward.

A week ago I cleared out and buried the year’s shit. The shit of my family and of friends who visit us. It has to be done once a year and May is the moment. Earlier it risks to be frozen and later the flies come. There are a lot of flies in the summer because of the cattle. A man, telling me about his solitude not long ago, said, ‘Last winter I got to the point of missing the flies.’

.

In the essay, Berger interweaves his description of the actions he undertakes in order to bury the year’s shit with reflections on the nature of evil; on Orwell, on the myth of the noble savage. He beautifully explains the difference between the agreeable smell of horse dung and the sickening one of human excrements: “on the far side of horse manure there are pastures and hay”, he writes. “On the far side of human excrement are putrefaction and death.”

Berger is probably the only writer who could have approach this topic with no interest in shocking or disgusting – actually, with his characteristic gentleness, his fondness for actions that humans have been carrying out since the beginning of times. Certainly, to his mind, this was also true of painting.

This fondness brings me back to another thing about Berger. It is an answer he gave in an interview. I have not read it myself, but a friend described it to me in such vivid details that it stayed in my mind. It might be spurious – exaggerated in my memory, or in my friends’ – but something of it rings true.

Apparently, Berger was asked by an interviewer whether living in the countryside he was still a communist. He did not answer. Instead, he said that every morning he took a hike through a forest and a field. He described at length the winding path through birch groves and pines, the smell of the soil still wet from the night, and the feeling of warmth seeping in as he gradually wound his way to a knoll that marged the edge of the forest. There, on a tree stump, he sat and waited for a peasant to appear on a path in the distance, across a field. He did it every morning. He walked slowly, deliberately, together with a horse – his co-worker and companion. They were both old. They had crossed that path every morning for most of their lives, and would go on doing it. Berger, in my recollection of my friend’s recollection of this interview that might never had happened, described at length the sight of their silhouettes crossing the field. What they were walking to was a day of hard labor, and sometimes the walk itself was rough – when the weather was bitter, or when the body was still hurting from a week of work. They walked slowly, deliberately; but at that time, in the early morning, their slowness was not a form of sabotage, or a reluctance; it was more like a celebration or a song.

“I do not know if I am a communist,” Berger then said.

Here in Bretagne, about a dozen strangers share a huge house that is only partially inhabitable. Everyone has their own room, but there is only one bathroom (I should finish building an outdoor compost toilet today). We need to work around it but it is relatively easy. The surrounding forest is so big one could lose themselves in there for days 

.

This brought back a sense of estrangement I felt a few years ago in Milan. I had just signed a 30-year mortgage for a small apartment in the periphery of the city, a fifth-floor walk-up that required me to work incessantly for four months in order to become inhabitable. I was scared of the financial commitment but also happy and proud. At night I would sleep in my sleeping back within a niche in the closet which I tried as best as I could to shelter from the construction site dust, and I would often lie awake in a mix of fear and excitement. I knew the floorplan by heart, by then, and knew also that the same floorplan repeated itself over every other unit in the building’s five sections. Below and around my bedroom were fifteen other identical bedrooms, the beds probably in the exact same position. Below the toilets, fifteen other toilets; and washing machines; and ovens; and showers. If standard kitchens have 4 cooking plates, this meant that below and around me were 64 cooking plates. Counting the neighbors I knew, I could realize this total of 64 cooking plates was there to make food for twenty-one humans. We could each be preparing three meals at the same time.
.

There are two levels of absurdity in this, the former being merely the sense of a customer realizing he’s been duped: even from a purely economical level, this kind of arrangement is blatantly inefficient.

.

But there was something deeper, something connected to what I’m doing now: the idea that the boundaries we traditionally accept between personal and communal space, between what’s mine and what’s yours, have not been drawn with our best interests in mind (both financial and emotional). Here I was, getting in 30 years of debt in order to add 4 cooking plates to the 60 already present in my housing complex in the periphery of Milan; and one more shower; and one more washing machine…

.

I would like to expand more but I have to get back to the compost toilet construction. At the moment, it looks like this:

I am currently in Bretagne, helping out a couple of friends with renovating an ancient building complex in order to start a farm and artists’ residency based on principles similar to those of that first place in France. Next month I will probably spend some time at an ancient forge in Normandy, where something of the kind is also starting. I spent the past eighteen months in Germany, renovating a manor house to start, yes, an artists’ residency.

These are only some examples. Something is happening.

The something that is happening can today seem a prophetically appropriate countermeasure to the way life in the city has changed after the covid-19 pandemic. However, while the virus could have been a catalyst for the process, its roots lie deeper than that.

I wrote about it a few months back for Swiss art magazine Provence:

.

Just what was it
that made yesterday’s cities so different,
so appealing

Picture a young artist. She might be writing or making music or making art. She comes from the countryside, a small or mid-sized town. She grew up ambitious and talented, with enough free time and support to allow her gifts to flourish. Her talent and work have been rewarded. She has published a short story, or had an exhibition. Her creativity is budding. She has a vision of herself establishing her practice, deepening her knowledge and widening her network, making it, making it big. What does she do?

Continue reading

Years ago, I spent a couple of weeks at an artists’ residency in an ancient convent building in rural France. It is unlike most other residencies I know. It is entirely run and operated by its residents, who need to offer no application or CV in order to stay and focus on their work in a quiet, concentrated place. Costs, kept low by the absence of paid staff, are covered by a small nightly contribution paid by residents, which grants them a single room to sleep in and access to the place’s innumerable facilities – two libraries, two communal kitchens, a cinema, several sprawling dance studios, a wood workshop, a garden criss-crossed with rose bushes and inhabited by peacocks and hens. Any number of residents, from a few to a hundred, can share the space at any given time, crossing each other’s paths in the kitchens or across the building’s labyrinthine hallways and staircases, each on their way to their own spot for work.

*

I was working on a translation at the time, and had an extremely strong feeling for the place – its distance from the city felt invigorating, like shedding off weight, while the constant stream of residence more than made up for the isolation and lack of exchange which one might associate with countryside living. After coming back a couple more times, I volunteered to stay for a longer period and help with the running of the place.

The residency has no formal governing body or assemblies, most decisions being taken by its more dedicated residents over loose conversations and e-mail threads; but its founder, a coreographer now in his 70s, has an unofficial say over many issues that have to do with the daily running of the place. It was him who took me aside to talk about my offer.

He said I was welcome to stay for a few months and help out. However, he said, there was something I should keep very well in mind. “You are not at home, here.” The conversation ended shortly after that. He had been living in that place for over a decade.

That advice shook me. I took it as a pre-emptive rejection, or as a sign that, formal equality among residents notwithstanding, there actually was a core group of people who could be at home there and others who could not.

However, I did stay; and then I left; and came again, and left, several times, the last of which was the day before yesterday. Over time, I came to drastically reconsider Jan’s advice. Initially I it took as a pre-emptive expulsion of sorts, much like a romantic interest who’d tell you on a first date that they are only looking for occasional sex. It later occurred to me that it was the opposite. If a place is someone’s home, it is not-home to everybody else. A space that aims to feel welcoming and inclusive to over a thousand artists a year, many of them there for the first time, cannot be anybody’s home: because this would make them guests. In order to avoid this asymmetry, and keeping the institution as open as possible, its stewards must try to find a way to inhabit a place while not making it their home.

I would not know precisely now how this translates into daily routines and behaviors, but I would say there is a lightness involved, a delicacy of touch – leaving no traces, both material and otherwise; occupying all the space needed but only for as long as one needs it, always allowing one’s boundaries to be porous and up for negotiation. For a place that is not your home you care both more and less; you respect its rights in a different way – like, maybe, one relates differently to a dog not one’s own. Over time, I came to realize this way of inhabiting can free up a lot of energy and mental space. I came to realize it facilitates concentratration and thoughtfulness, while also enabling a curious, reserved form of generosity towards others. I came to realize it is a way of inhabiting that I like. It makes me feel at home.

This column is for “other sides”, for guests, writers and conversation partners. We’re happy to announce that novelist, critic and translator Vincenzo Latronico is the first guest. More soon!